Vous partez deux mois cet été et votre appartement reste vide. Plutôt que de laisser les volets fermés, vous pourriez en tirer un revenu. Louer sa résidence principale est tout à fait légal, mais le cadre réglementaire a sensiblement évolué ces dernières années. Avant de publier une annonce, mieux vaut comprendre les limites de durée, les formalités administratives et les conséquences fiscales.
Téléservice national de déclaration : ce qui change depuis mai 2026
Depuis le 20 mai 2026, toute mise en location d’un meublé de tourisme passe par un téléservice national de déclaration préalable. Cette obligation s’applique sur l’ensemble du territoire, y compris pour une résidence principale louée quelques semaines pendant les vacances.
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Avant cette date, seules certaines grandes villes imposaient un enregistrement spécifique. Le nouveau dispositif uniformise la règle : chaque logement proposé sur une plateforme type Airbnb ou Booking doit obtenir un numéro d’enregistrement via ce téléservice, puis l’afficher dans l’annonce.
Concrètement, vous renseignez l’adresse du bien, sa nature (résidence principale ou secondaire) et vos coordonnées. Le numéro délivré permet aux communes de vérifier le respect du plafond de jours. Pour bien comprendre les possibilités de location de la résidence principale, il faut intégrer cette étape dès le départ.
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Plafond de jours et règle des 120 nuits pour la location saisonnière
Le chiffre à retenir : 120 jours par année civile, pas un de plus. C’est la durée maximale pendant laquelle vous pouvez louer votre résidence principale en entier sous forme de meublé de tourisme. Au-delà, il faudrait demander une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie, une procédure lourde et rarement accordée.
Autre limite : un même locataire ne peut pas occuper votre logement plus de 90 jours consécutifs sur une année civile. Cette règle évite qu’un meublé de tourisme devienne, de fait, une location longue durée déguisée.
Pourquoi ces plafonds comptent vraiment
Les plateformes de réservation transmettent désormais le nombre de nuitées aux communes. Si vous dépassez les 120 jours, la mairie peut vous mettre en demeure et appliquer des sanctions financières. Le risque n’est plus théorique.
Vous êtes locataire et non propriétaire ? La sous-location reste possible, mais uniquement avec l’accord écrit du propriétaire. Le bail doit le prévoir ou une autorisation séparée doit être obtenue. Sans ce document, la sous-location est un motif de résiliation du bail.
Louer une chambre chez soi : l’exonération fiscale méconnue
Louer sa résidence principale ne signifie pas forcément la quitter. Vous pouvez mettre une chambre meublée à disposition d’un locataire tout en continuant à vivre sur place. Ce format présente un avantage fiscal que peu de propriétaires exploitent.
Jusqu’au 31 décembre 2026, les loyers perçus pour la location d’une partie de votre résidence principale peuvent être totalement exonérés d’impôt si deux conditions sont remplies :
- Les pièces louées constituent la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier ou en mobilité professionnelle).
- Le loyer reste dans des limites raisonnables fixées chaque année par l’administration fiscale.
Ce dispositif concerne la location meublée. Si vous louez une chambre à un étudiant qui en fait son domicile et que le loyer respecte le plafond, vous ne déclarez rien. Pour un propriétaire qui rembourse un crédit, c’est un complément de revenus net d’impôt appréciable.
Régime fiscal BIC et déclaration des revenus locatifs
Quand l’exonération ne s’applique pas, les loyers perçus pour une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. La distinction est fondamentale car elle détermine le régime d’imposition.
Deux options se présentent :
- Le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire sur les recettes. Il s’applique automatiquement en dessous d’un certain seuil de chiffre d’affaires annuel.
- Le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles (amortissement du mobilier, frais de ménage, assurance). Plus complexe à gérer, il devient intéressant quand les charges sont élevées.
Les revenus tirés de la location saisonnière de votre résidence principale doivent être déclarés chaque année, même pour quelques semaines de location estivale. Ne pas déclarer ces revenus expose à un redressement fiscal.
Déclaration d’activité et formalités complémentaires
En plus du téléservice touristique, la location meublée impose une déclaration d’activité. Vous obtenez un numéro SIRET, ce qui ne signifie pas créer une entreprise au sens courant. C’est une formalité administrative que beaucoup de loueurs occasionnels ignorent, à tort.
Vérifications préalables avant de mettre son logement en location
Avant de publier la moindre annonce, un passage par le règlement de copropriété s’impose si vous vivez en immeuble collectif. Depuis novembre 2024, le règlement doit mentionner explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés. Une interdiction dans ce document rend toute location saisonnière illégale, même en dessous de 120 jours.
Le bail aussi mérite relecture si vous êtes locataire. Certains contrats excluent toute forme de sous-location. D’autres l’autorisent sous conditions. En l’absence de clause, l’accord écrit du propriétaire reste obligatoire.
L’assurance habitation constitue le dernier point à vérifier. Informez votre assureur de l’activité de location. Certains contrats excluent les dommages causés par un occupant temporaire. Une extension de garantie ou un contrat spécifique pour la location saisonnière évite les mauvaises surprises en cas de sinistre.
La location de sa résidence principale reste une source de revenus accessible, à condition de respecter chaque étape : enregistrement sur le téléservice, respect du plafond de 120 jours, déclaration fiscale en BIC et vérification du règlement de copropriété. Un oubli sur l’un de ces points peut transformer une bonne idée en litige coûteux.