Der Tag des Umzugs rückt näher, die Kartons sind gepackt, und eine Frage taucht vor der Deckenlampe im Wohnzimmer auf: Soll man die Glühbirnen abschrauben oder sie an Ort und Stelle lassen? Die Antwort hängt weniger von einer spektakulären Verpflichtung ab als von einem diskreten rechtlichen Mechanismus, nämlich dem Übergabeprotokoll und den Schönheitsreparaturen. Wenn man dies nicht rechtzeitig berücksichtigt, kann dieses Detail die Rückzahlung der Kaution behindern.
Gesetz von 1987 und Schönheitsreparaturen: der entscheidende Text
Die Frage der Glühbirnen in Mietwohnungen beruht nicht auf einer Gewohnheit oder einer einfachen Höflichkeit. Sie stützt sich auf das Gesetz Nr. 87-712 vom 26. August 1987, das die Schönheitsreparaturen auflistet, die vom Mieter zu tragen sind. Dieser Text umfasst die laufende Wartung der Ausstattung der Wohnung, einschließlich des Austauschs von Schaltern, Steckdosen und defekten Glühbirnen.
Konkret bedeutet das, wenn eine Glühbirne während der Mietdauer durchbrennt, ist der Mieter verpflichtet, sie auf eigene Kosten zu ersetzen. Diese Logik erstreckt sich auch auf den Auszug: Eine Wohnung mit leeren Fassungen zurückzugeben, während bei Einzug funktionierende Glühbirnen vorhanden waren, schafft eine Diskrepanz zwischen dem Übergabeprotokoll bei Einzug und dem bei Auszug.
Die Frage, ob man die Glühbirnen beim Umzug lassen sollte, findet also ihre Antwort in diesem rechtlichen Rahmen und nicht in einer stillschweigenden Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter.
Übergabeprotokoll bei Einzug und Auszug: der wahre Entscheidungshebel
Das Gesetz legt das Prinzip fest, aber es ist das Übergabeprotokoll, das bestimmt, was tatsächlich beim Auszug gefordert wird. Dieses Dokument, das vom Mieter und dem Vermieter (oder dessen Bevollmächtigten) unterzeichnet wird, beschreibt den Zustand der Wohnung, einschließlich der Ausstattung, Raum für Raum.
Was im Übergabeprotokoll bei Einzug vermerkt sein sollte
Ein gut verfasstes Übergabeprotokoll vermerkt die Anwesenheit und Funktionsfähigkeit der Glühbirnen, Leuchten und Deckenlampen. In der Praxis sind viele Dokumente in diesem Punkt vage und beschränken sich auf “Elektrik: guter Zustand”, ohne die Anzahl oder den Typ der Glühbirnen zu detaillieren.
Diese Unklarheit spielt zum Nachteil des Vermieters: ohne ausdrückliche Erwähnung der Glühbirnen beim Einzug ist es schwierig, ihre Anwesenheit beim Auszug zu verlangen. Der Vergleich zwischen den beiden Übergabeprotokollen muss präzise sein, um einen Abzug von der Kaution zu rechtfertigen.
Was passiert, wenn die Glühbirnen nicht im Dokument aufgeführt sind
Die Erfahrungen vor Ort gehen in diesem Punkt auseinander. Einige Vermieter betrachten das Fehlen von Glühbirnen beim Auszug als eine Verschlechterung, andere ignorieren dies. Das Risiko für den Mieter bleibt finanziell begrenzt (die Kosten für einige Glühbirnen), kann jedoch ein größeres Klima der Auseinandersetzung über den allgemeinen Zustand der Wohnung fördern.
Die solideste Empfehlung: Fotografiere jeden Raum mit sichtbaren Glühbirnen am Tag des Einzugs und reproduziere diesen Zustand beim Auszug.
Kaution und Streitigkeiten: die tatsächlichen Kosten einer fehlenden Glühbirne
Die Glühbirnen vor der Schlüsselübergabe zu entfernen, löst an sich kein aufwendiges Verfahren aus. Es kann jedoch als Vorwand für den Vermieter dienen, die Liste der Abzüge von der Kaution zu verlängern, insbesondere wenn andere Punkte des Übergabeprotokolls angefochten werden.
- Der Vermieter kann die Kosten für den Ersatz der fehlenden Glühbirnen von der Kaution abziehen, vorausgesetzt, er legt einen Nachweis (Rechnung oder Kostenvoranschlag) vor.
- Der abgezogene Betrag muss den tatsächlichen Kosten für den Ersatz entsprechen, nicht einer überhöhten Pauschalschätzung.
- Im Falle von Uneinigkeit kann der Mieter die zuständige Schlichtungsstelle anrufen, bevor er rechtliche Schritte vor Gericht in Betracht zieht.
- Die Frist für die Rückzahlung der Kaution ist gesetzlich geregelt: ein Monat, wenn das Übergabeprotokoll beim Auszug mit dem beim Einzug übereinstimmt, zwei Monate im anderen Fall.
Das eigentliche Problem ist nicht der Preis einer LED-Glühbirne. Es ist das Gesamtbild, das der Mieter dem Vermieter beim Übergabeprotokoll beim Auszug vermittelt. Eine sauber zurückgegebene Wohnung mit allen Glühbirnen an Ort und Stelle und funktionsfähig reduziert erheblich das Risiko eines ungerechtfertigten Abzugs.
Möblierte Vermietung: ein Sonderfall für Glühbirnen und Ausstattung
Bei möblierten Vermietungen ist die Situation deutlich anders. Der Mietvertrag wird von einem detaillierten Inventar der Möbel und Ausstattungen begleitet, das in der Regel die Leuchten und deren Glühbirnen umfasst. Dieses Inventar hat den gleichen Wert wie ein Übergabeprotokoll für die Möbel.
Der Mieter muss jedes im Inventar aufgeführte Element in einem Zustand zurückgeben, der der normalen Abnutzung entspricht. Eine durchgebrannte Glühbirne, die nicht ersetzt wurde, kann daher als Abweichung vermerkt werden, ebenso wie ein fehlendes Küchenutensil oder ein abgerissener Vorhang.
Für möblierte Vermietungen bleibt die Überprüfung des Inventars Zeile für Zeile vor dem Auszug die zuverlässigste Methode. Die Glühbirnen sind dort oft klarer aufgeführt als in einem klassischen Übergabeprotokoll für eine unmöblierte Wohnung.
Welche Glühbirnen lassen, welche mitnehmen
Nicht alle Glühbirnen haben den gleichen Status. Die Unterscheidung beruht darauf, was beim Einzug vorhanden war und was der Mieter eigenständig hinzugefügt hat.
- Die Glühbirnen, die in den vom Vermieter bereitgestellten Leuchten (Deckenleuchten, fest installierte Wandleuchten) installiert sind, müssen an Ort und Stelle bleiben.
- Stehlampen, Schreibtischlampen oder jede Leuchte, die der Mieter selbst gekauft hat, gehören ihm, einschließlich der Glühbirnen.
- Wenn der Mieter eine Glühbirne mit Glühfaden durch eine leistungsstärkere LED ersetzt hat, kann er theoretisch eine gleichwertige Glühbirne wie die ursprüngliche zurückgeben, aber die LED an Ort und Stelle zu lassen, ist oft einfacher und wird besser wahrgenommen.
Das Kriterium bleibt immer dasselbe: Die Wohnung in einem Zustand zurückzugeben, der so nah wie möglich an dem beim Einzug beschriebenen ist, abzüglich der normalen Abnutzung.
Die Glühbirnen beim Auszug zu lassen, ist eher eine präventive Maßnahme als eine schwere Verpflichtung. Die Kosten sind vernachlässigbar, die Geste beseitigt einen Grund für Reibung mit dem Vermieter, und das Übergabeprotokoll beim Auszug wird vereinfacht. Angesichts eines pingeligen Vermieters oder einer Agentur, die an Abzügen gewöhnt ist, ist dies ein Detail, das mehr wiegt, als es scheint.