De dag van vertrek nadert, de dozen zijn ingepakt, en er rijst een vraag voor de plafondlamp in de woonkamer: moeten de gloeilampen worden verwijderd of kunnen ze blijven zitten? Het antwoord hangt minder af van een spectaculaire verplichting dan van een discreet juridisch mechanisme, dat van de staat van het pand en de huurherstellingen. Slecht ingeschat, kan dit detail de teruggave van de borg bemoeilijken.
Besluit van 1987 en huurherstellingen: de tekst die beslist
De kwestie van de gloeilampen in huurwoningen valt niet onder een gebruik of een eenvoudige beleefdheid. Het steunt op het besluit nr. 87-712 van 26 augustus 1987, dat de huurherstellingen opsomt die voor rekening van de huurder komen. Deze tekst omvat het reguliere onderhoud van de apparatuur in de woning, waaronder de vervanging van schakelaars, stopcontacten en defecte gloeilampen.
Concreet geldt dat als een gloeilamp tijdens de huurperiode kapotgaat, het de huurder is die deze op zijn kosten moet vervangen. Deze logica strekt zich uit tot het moment van vertrek: het teruggeven van een woning met lege fittingen terwijl er bij binnenkomst werkende gloeilampen waren, creëert een discrepantie tussen de staat van het pand bij binnenkomst en bij vertrek.
De vraag of men de gloeilampen moet laten zitten bij een verhuizing vindt dus zijn antwoord binnen dit regelgevend kader in plaats van in een stilzwijgend akkoord tussen verhuurder en huurder.
Staat van het pand bij binnenkomst en vertrek: de echte beslissingsfactor
Het besluit stelt het principe vast, maar het is de staat van het pand die bepaalt wat er daadwerkelijk bij vertrek geëist zal worden. Dit tegenstrijdige document, ondertekend door de huurder en de verhuurder (of diens gevolmachtigde), beschrijft kamer per kamer de staat van de woning, inclusief de apparatuur.
Wat de staat van het pand bij binnenkomst zou moeten vermelden
Een goed opgestelde staat van het pand noteert de aanwezigheid en werking van gloeilampen, armaturen en plafondlampen. In de praktijk blijven veel documenten op dit punt vaag, en beperken ze zich tot “elektriciteit: goede staat” zonder het aantal of type gloeilampen te specificeren.
Deze onduidelijkheid speelt in het nadeel van de verhuurder: zonder expliciete vermelding van de gloeilampen bij binnenkomst, is het moeilijk om hun aanwezigheid bij vertrek te eisen. De vergelijking tussen de twee staten van het pand moet nauwkeurig zijn om een inhouding op de borg te rechtvaardigen.
Wat gebeurt er als de gloeilampen niet in het document staan
De ervaringen op de werkvloer verschillen op dit punt. Sommige verhuurders beschouwen de afwezigheid van gloeilampen bij vertrek als een beschadiging, anderen negeren dit. Het risico voor de huurder blijft financieel beperkt (de kosten van enkele gloeilampen), maar kan een breder klimaat van betwisting over de algemene staat van de woning voeden.
De sterkste aanbeveling: fotografeer elke kamer met zichtbare gloeilampen op de dag van binnenkomst, en reproduceer deze staat bij vertrek.
Borg en geschillen: de werkelijke kosten van een ontbrekende gloeilamp
Het verwijderen van gloeilampen voordat de sleutels worden ingeleverd, leidt op zich niet tot een zware procedure. Het kan echter dienen als een excuus voor de verhuurder om de lijst met inhoudingen op de borg te verlengen, vooral als andere punten van de staat van het pand betwist worden.
- De verhuurder kan de kosten voor het vervangen van de ontbrekende gloeilampen op de borg in rekening brengen, mits hij een bewijsstuk (factuur of offerte) kan overleggen.
- Het bedrag dat wordt ingehouden moet overeenkomen met de werkelijke vervangingskosten, niet met een opgeblazen forfaitaire schatting.
- In geval van onenigheid kan de huurder de provinciale commissie voor bemiddeling inschakelen voordat hij overweegt naar de rechtbank te stappen.
- De termijn voor de teruggave van de borg is wettelijk geregeld: één maand als de staat van het pand bij vertrek overeenkomt met die bij binnenkomst, twee maanden in het andere geval.
De echte inzet is niet de prijs van een LED-gloeilamp. Het is het algemene beeld dat de huurder aan de verhuurder geeft tijdens de staat van het pand bij vertrek. Een woning die schoon wordt teruggegeven, met alle gloeilampen op hun plaats en functioneel, vermindert het risico op onterecht inhoudingen aanzienlijk.
Gemeubileerde verhuur: een apart geval voor gloeilampen en apparatuur
Bij gemeubileerde verhuur is de situatie aanzienlijk anders. De huurovereenkomst gaat vergezeld van een gedetailleerde inventaris van het meubilair en de apparatuur, die doorgaans de armaturen en hun gloeilampen omvat. Deze inventaris heeft dezelfde waarde als een staat van het pand voor het meubilair.
De huurder moet elk element dat in de inventaris staat, teruggeven in een staat die overeenkomt met de normale slijtage. Een defecte gloeilamp die niet is vervangen, kan dus worden genoteerd als een afwijking, net als een ontbrekend keukengerei of een loshangend gordijn.
Voor gemeubileerde verhuur blijft het lijn voor lijn controleren van de inventaris voor vertrek de meest betrouwbare methode. De gloeilampen worden daar vaak explicieter vermeld dan in een klassieke staat van het pand voor een lege verhuur.
Welke gloeilampen te laten, welke mee te nemen
Niet alle gloeilampen hebben dezelfde status. Het onderscheid is gebaseerd op wat er bij binnenkomst aanwezig was en wat de huurder uit eigen beweging heeft toegevoegd.
- De gloeilampen die zijn geïnstalleerd in de armaturen die door de verhuurder zijn geleverd (plafondlampen, wandlampen die zijn bevestigd) moeten blijven zitten.
- De vloerlampen, bureaulampen of elk armatuur dat door de huurder is gekocht, behoren tot de huurder, inclusief de gloeilampen.
- Als de huurder een gloeilamp met gloeidraad heeft vervangen door een efficiëntere LED, kan hij theoretisch een gloeilamp van gelijke waarde als het origineel teruggeven, maar de LED laten zitten is vaak eenvoudiger en wordt beter ontvangen.
Het criterium blijft altijd hetzelfde: de woning teruggeven in een staat die zo dicht mogelijk bij die van binnenkomst ligt, met normale slijtage in mindering.
De gloeilampen laten zitten bij vertrek is meer een preventieve reflex dan een zware verplichting. De kosten zijn verwaarloosbaar, de handeling voorkomt een bron van wrijving met de verhuurder, en de staat van het pand bij vertrek wordt vereenvoudigd. Tegenover een pietluttige verhuurder of een bureau dat gewend is aan inhoudingen, is dit een detail dat meer weegt dan het lijkt.