Die Freigabe der Mittel bezeichnet den Moment, in dem die Bank das geliehene Kapital, in der Regel an den Notar, überträgt, um eine Immobilientransaktion abzuschließen. Dieser Vorgang erfolgt nach der Annahme des Darlehensangebots durch den Kreditnehmer und stellt den letzten Schritt vor der Unterzeichnung der notariellen Verkaufsurkunde dar.
Zwischenzinsen: die versteckten Kosten einer schrittweisen Freigabe
Die Leitfäden zur Freigabe der Mittel erläutern die Mechanik der Überweisung zwischen Bank und Notar, lassen jedoch oft die Kostenposition außer Acht, die für Käufer im Neubau am schwersten wiegt: die Zwischenzinsen. Diese Zinsen fallen auf jeden Teil des freigegebenen Kapitals an, bevor die Immobilie übergeben wird, ohne das Darlehen zu tilgen. Konkret zahlt der Kreditnehmer Zinsen auf die bereits an den Bauträger überwiesenen Beträge, während er weiterhin seine Miete oder seinen alten Kredit bedient.
Bei einem Bauprojekt in VEFA, das sich über mehr als ein Jahr erstreckt, kann die Rechnung mehrere tausend Euro betragen. Dieser Betrag hängt vom Zinssatz des Darlehens, dem Zeitplan der Mittelabrufe und der tatsächlichen Dauer des Bauvorhabens ab. Eine Verzögerung bei der Lieferung verlängert mechanisch die Periode der Zwischenzinsen, ohne dass der Kreditnehmer einfache Abhilfe hat.
Einige Banken bieten eine vollständige Rückzahlungsaufschub an: Während des Baus wird keine monatliche Rate abgezogen, aber die Zwischenzinsen kapitalisieren sich und erhöhen die Gesamtkosten des Kredits. Andere wenden einen teilweisen Aufschub an, bei dem nur die Zinsen monatlich gezahlt werden. Der Vergleich dieser beiden Formeln vor der Unterzeichnung des Darlehensangebots vermeidet unangenehme Überraschungen bei der Lieferung.
Um die Freigabe der Mittel mit Up Immo besser zu verstehen, kann es hilfreich sein, den typischen Zeitplan eines Kaufs im Neubau und die genauen Zeitpunkte zu visualisieren, an denen jeder Teil des Kapitals freigegeben wird.
Fondsabruf des Notars: was tatsächlich die Überweisung auslöst
Die Freigabe erfolgt nicht automatisch am vorgesehenen Unterzeichnungstermin. Der Notar sendet einen Fondsabruf an die Bank, ein formelles Dokument, das den genauen Betrag angibt, der freigegeben werden soll, das Datum der Unterzeichnung der notariellen Urkunde und die Kontodaten des Treuhänders oder des Verkäufers.
Die Bank hat dann eine interne Bearbeitungszeit, um die Unterlagen zu überprüfen, sicherzustellen, dass die Kreditnehmerversicherung in Kraft ist und dass die Garantie (Hypothek, Vorrecht des Geldgebers oder Bürgschaft) eingerichtet wurde. Diese Frist variiert von Institut zu Institut.
Unterlagen, die die Bank vor der Freigabe verlangt
- Die Bestätigung der Kreditnehmerversicherung, die den Betrag und die Dauer des Darlehens abdeckt, wirksam zum Zeitpunkt der Freigabe.
- Die abgeschlossene Garantie: Bürgschaftsurkunde, die vom Bürgschaftsunternehmen unterzeichnet wurde, oder Hypothekeneintragung, die vom Notar bestätigt wurde.
- Der Fondsabruf des Notars, der den Betrag, das Datum und das Empfängerkonto angibt.
- Gegebenenfalls die Nachweise über bereits auf das Notarkonto eingezahltes Eigenkapital.
Ein fehlendes Dokument oder eine Inkonsistenz zwischen dem Betrag des Fondsabrufs und dem des Darlehensangebots reicht aus, um die Überweisung zu blockieren. Die rechtzeitige Vorbereitung der Unterlagen, indem die Bestätigung der Versicherung und die Garantie mindestens eine Woche vor dem Unterzeichnungstermin übermittelt werden, verringert das Risiko einer Verzögerung.
Freigabezeitraum des Immobilienkredits: warum er so stark variiert
Der Zeitraum zwischen dem Fondsabruf und der tatsächlichen Überweisung liegt in der Regel zwischen einigen Werktagen und mehreren Wochen. Mehrere Faktoren erklären diese Abweichung.
Der erste ist das Volumen der von der Bank bearbeiteten Anträge. Die Vergabe von Wohnungsbaukrediten ist im Jahr 2025 im Vergleich zu 2024 um 29,3 % gestiegen, mit 171,3 Milliarden Euro, die laut den von Maubourg Patrimoine zitierten Daten der Banque de France gewährt wurden. Dieser Anstieg hat die Back-Offices einiger Institute überlastet während der Nachfrage-Spitzenzeiten, was die Bearbeitungszeiten verlängert.
Der zweite Faktor ist die Art der gewählten Garantie. Eine Bankbürgschaft (z.B. Crédit Logement) wird schneller eingerichtet als eine Hypothek, die eine zusätzliche notarielle Urkunde erfordert. Der dritte betrifft die Reaktionsfähigkeit des Notars selbst: Ein verspätet gesendeter Fondsabruf verschiebt mechanisch das Datum der Freigabe.
Freigabe der Mittel in VEFA und CCMI: der Zeitplan in Abhängigkeit vom Fortschritt der Arbeiten
Bei einem Kauf in VEFA (Verkauf im zukünftigen Zustand der Fertigstellung) folgt die Freigabe einem regulierten Zeitplan. Jeder Fondsabruf entspricht einem Bauabschnitt: Abschluss der Fundamente, wasserdicht, luftdicht, Abschluss der Arbeiten und dann Lieferung. Der Bauträger sendet eine Fortschrittsbestätigung, die der Notar oder der Kreditnehmer an die Bank übermittelt, die den entsprechenden Teil freigibt.
Im Falle eines CCMI (Vertrag über den Bau eines Einfamilienhauses) ist das Prinzip identisch, aber der Bauunternehmer berechnet gemäß einem im Vertrag festgelegten Zeitplan. Der Kreditnehmer muss jeden Fondsabruf überprüfen, bevor er die Freigabe beantragt: Eine vorzeitige Zahlung im Vergleich zum tatsächlichen Fortschritt der Arbeiten ist im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmers nicht rückforderbar.
Seit 2024 hält der Höchste Rat für Finanzstabilität die Regel des maximalen Verschuldungsgrads bei 35 % des Nettoeinkommens, einschließlich der Versicherung, aufrecht. Bei einem Kauf in VEFA mit schrittweiser Freigabe berechnet die Bank dieses Verhältnis unter Berücksichtigung der Zwischenzinsen und gegebenenfalls der noch laufenden Miete. Ein Kreditnehmer, der nahe der Obergrenze ist, kann eine Freigabe verweigert bekommen, wenn seine kumulierten Belastungen den Schwellenwert zum Zeitpunkt des Fondsabrufs überschreiten.
Die Freigabe der Mittel ist keine einfache administrative Überweisung. Es ist eine Abfolge, in der die Koordination zwischen Notar, Bank und Kreditnehmer das tatsächliche Datum der Transaktion bestimmt. Die Überprüfung der Vollständigkeit der Unterlagen, die Antizipation der Bearbeitungszeiten der Bank und die Überwachung der Zwischenzinsen im Neubau bleiben die drei konkreten Hebel, um kostspielige Verzögerungen zu vermeiden.