Il sblocco dei fondi si riferisce al momento in cui la banca trasferisce il capitale preso in prestito, generalmente al notaio, per finalizzare una transazione immobiliare. Questa operazione avviene dopo l’accettazione dell’offerta di prestito da parte dell’emittente e costituisce l’ultima fase prima della firma dell’atto autentico di vendita.
Interessi intercalari: il costo nascosto di uno sblocco progressivo
Le guide sullo sblocco dei fondi dettagliano la meccanica del bonifico tra banca e notaio, ma spesso trascurano la voce di spesa che pesa di più sugli acquirenti nel nuovo: gli interessi intercalari. Questi interessi si accumulano su ogni frazione di capitale sbloccata prima della consegna del bene, senza ammortizzare il prestito. In pratica, l’emittente paga interessi sulle somme già versate al promotore continuando a pagare il suo affitto o il suo vecchio prestito.
Su un cantiere in VEFA che si estende per più di un anno, la fattura può rappresentare diverse migliaia di euro. Questo importo dipende dal tasso del prestito, dal calendario delle richieste di fondi e dalla durata effettiva del cantiere. Un ritardo nella consegna allunga meccanicamente il periodo di interessi intercalari, senza un semplice rimedio per l’emittente.
Alcune banche offrono un differimento totale del rimborso: nessuna rata viene prelevata durante la costruzione, ma gli interessi intercalari si capitalizzano e aumentano il costo complessivo del credito. Altre applicano un differimento parziale, dove solo gli interessi vengono pagati ogni mese. Confrontare queste due formule prima di firmare l’offerta di prestito evita una brutta sorpresa alla consegna.
Per comprendere meglio lo sblocco dei fondi con Up Immo, può essere utile visualizzare il calendario tipo di un acquisto nel nuovo e i momenti precisi in cui ogni frazione di capitale viene liberata.
Richiesta di fondi del notaio: cosa attiva realmente il bonifico
Lo sblocco non avviene automaticamente alla data di firma prevista. È il notaio a inviare un richiesta di fondi alla banca, documento formale che specifica l’importo esatto da sbloccare, la data di firma dell’atto autentico e le coordinate del conto di deposito o del venditore.
La banca ha poi un termine di elaborazione interna per verificare il fascicolo, assicurarsi che l’assicurazione del mutuatario sia attiva e che la garanzia (ipoteca, privilegio del prestatore di denaro o fideicommissario) sia stata costituita. Questo termine varia da un istituto all’altro.
Documenti richiesti dalla banca prima di sbloccare
- L’attestato di assicurazione del mutuatario che copre l’importo e la durata del prestito, attivo alla data di sblocco.
- La garanzia finalizzata: atto di fideicommissario firmato dall’ente di garanzia, o iscrizione ipotecaria confermata dal notaio.
- La richiesta di fondi del notaio che menziona l’importo, la data e il conto destinatario.
- Se necessario, la documentazione dei contributi personali già versati sul conto del notaio.
Un documento mancante o un’incoerenza tra l’importo della richiesta di fondi e quello dell’offerta di prestito è sufficiente per bloccare il bonifico. Anticipare la preparazione del fascicolo, trasmettendo l’attestato di assicurazione e la garanzia almeno una settimana prima della data di firma, riduce il rischio di rinvio.
Termine di sblocco del prestito immobiliare: perché varia così tanto
Il termine tra la richiesta di fondi e il bonifico effettivo oscilla generalmente tra pochi giorni lavorativi e diverse settimane. Diversi fattori spiegano questa differenza.
Il primo è il volume di pratiche trattate dalla banca. La produzione di crediti per l’abitazione è aumentata del 29,3% nel 2025 rispetto al 2024, con 171,3 miliardi di euro concessi secondo i dati della Banca di Francia ripresi da Maubourg Patrimoine. Questo rimbalzo ha saturato i back-office di alcuni istituti durante i picchi di domanda, allungando i termini di elaborazione.
Il secondo fattore è il tipo di garanzia scelta. Una garanzia bancaria (tipo Crédit Logement) si attiva più rapidamente di un’ipoteca, che richiede un atto notarile aggiuntivo. Il terzo riguarda la reattività del notaio stesso: una richiesta di fondi inviata in ritardo posticipa meccanicamente la data di sblocco.
Sblocco dei fondi in VEFA e CCMI: il calendario legato all’avanzamento dei lavori
Per un acquisto in VEFA (Vendita in Stato Futuro di Completamento), lo sblocco segue un calendario regolamentato. Ogni richiesta di fondi corrisponde a una fase del cantiere: completamento delle fondamenta, messa in sicurezza, messa in opera, completamento dei lavori, e poi consegna. Il promotore invia un attestato di avanzamento, il notaio o l’emittente lo trasmette alla banca, che libera la frazione corrispondente.
Nel caso di un CCMI (Contratto di Costruzione di Casa Individuale), il principio è identico, ma il costruttore fattura secondo un calendario stabilito dal contratto. L’emittente deve verificare ogni richiesta di fondi prima di richiedere lo sblocco: un pagamento anticipato rispetto all’avanzamento reale dei lavori non è recuperabile in caso di inadempienza del costruttore.
Dal 2024, l’Alto Consiglio per la Stabilità Finanziaria mantiene la regola del tasso di indebitamento massimo al 35% dei redditi netti, assicurazione inclusa. Su un acquisto in VEFA con sblocco progressivo, la banca calcola questo rapporto integrando gli interessi intercalari e, se necessario, l’affitto ancora in corso. Un emittente vicino al limite può vedersi rifiutare uno sblocco se le sue spese cumulate superano la soglia al momento della richiesta di fondi.
Lo sblocco dei fondi non è un semplice bonifico amministrativo. È una sequenza in cui il coordinamento tra notaio, banca ed emittente determina la data reale della transazione. Verificare la completezza del fascicolo, anticipare i termini di elaborazione bancaria e monitorare gli interessi intercalari nel nuovo rimangono i tre leve concreti per evitare un ritardo costoso.