El desbloqueo de fondos se refiere al momento en que el banco transfiere el capital prestado, generalmente al notario, para finalizar una transacción inmobiliaria. Esta operación ocurre después de la aceptación de la oferta de préstamo por parte del prestatario y constituye la última etapa antes de la firma del acto auténtico de venta.
Intereses intercalarios: el costo oculto de un desbloqueo progresivo
Las guías sobre el desbloqueo de fondos detallan la mecánica de la transferencia entre el banco y el notario, pero a menudo pasan por alto el gasto que más pesa sobre los compradores en el nuevo: los intereses intercalarios. Estos intereses se generan sobre cada fracción de capital desbloqueada antes de la entrega del bien, sin amortizar el préstamo. Concretamente, el prestatario paga intereses sobre las sumas ya entregadas al promotor mientras continúa pagando su alquiler o su antiguo crédito.
En una obra en VEFA que se extiende por más de un año, la factura puede representar varios miles de euros. Este monto depende de la tasa del préstamo, del calendario de llamadas de fondos y de la duración efectiva de la obra. Un retraso en la entrega alarga mecánicamente el período de intereses intercalarios, sin un recurso simple para el prestatario.
Algunos bancos ofrecen un diferido total de reembolso: no se cobra ninguna mensualidad durante la construcción, pero los intereses intercalarios se capitalizan y aumentan el costo global del crédito. Otros aplican un diferido parcial, donde solo se pagan los intereses cada mes. Comparar estas dos fórmulas antes de firmar la oferta de préstamo evita una sorpresa desagradable en la entrega.
Para entender mejor el desbloqueo de fondos con Up Immo, puede ser útil visualizar el calendario tipo de una compra en el nuevo y los momentos precisos en que se libera cada fracción del capital.
Llamada de fondos del notario: lo que realmente desencadena la transferencia
El desbloqueo no ocurre automáticamente en la fecha de firma prevista. Es el notario quien envía un llamado de fondos al banco, documento formal que especifica el monto exacto a desbloquear, la fecha de firma del acto auténtico y los datos de la cuenta de depósito o del vendedor.
El banco dispone luego de un plazo de tratamiento interno para verificar el expediente, asegurarse de que el seguro del prestatario esté en vigor y que la garantía (hipoteca, privilegio de prestamista de dinero o aval) haya sido constituida. Este plazo varía de una entidad a otra.
Documentos que el banco exige antes de desbloquear
- El certificado de seguro del prestatario que cubre el monto y la duración del préstamo, efectivo en la fecha de desbloqueo.
- La garantía finalizada: acto de aval firmado por la entidad de aval, o inscripción hipotecaria confirmada por el notario.
- El llamado de fondos del notario mencionando el monto, la fecha y la cuenta destinataria.
- Si corresponde, los justificantes de aportes personales ya depositados en la cuenta del notario.
Un documento faltante o una incoherencia entre el monto del llamado de fondos y el de la oferta de préstamo es suficiente para bloquear la transferencia. Anticipar la constitución del expediente, enviando el certificado de seguro y la garantía al menos una semana antes de la fecha de firma, reduce el riesgo de retraso.
Plazo de desbloqueo del préstamo hipotecario: por qué varía tanto
El plazo entre el llamado de fondos y la transferencia efectiva oscila generalmente entre unos pocos días hábiles y varias semanas. Varios factores explican esta discrepancia.
El primero es el volumen de expedientes tratados por el banco. La producción de créditos para la vivienda ha aumentado un 29,3 % en 2025 en comparación con 2024, con 171,3 mil millones de euros concedidos según los datos del Banco de Francia recogidos por Maubourg Patrimoine. Este rebote ha saturado los back-offices de algunas entidades durante los picos de demanda, alargando los plazos de tratamiento.
El segundo factor es el tipo de garantía elegida. Un aval bancario (tipo Crédit Logement) se establece más rápidamente que una hipoteca, que requiere un acto notarial adicional. El tercero se refiere a la reactividad del notario mismo: un llamado de fondos enviado tardíamente retrasa mecánicamente la fecha de desbloqueo.
Desbloqueo de fondos en VEFA y CCMI: el calendario relacionado con el avance de los trabajos
Para una compra en VEFA (Venta en el Estado Futuro de Terminación), el desbloqueo sigue un calendario regulado. Cada llamado de fondos corresponde a una etapa de la obra: finalización de los cimientos, puesta fuera de agua, puesta fuera de aire, finalización de los trabajos, y luego entrega. El promotor envía un certificado de avance, el notario o el prestatario lo transmite al banco, que libera la fracción correspondiente.
En el caso de un CCMI (Contrato de Construcción de Casa Individual), el principio es idéntico, pero el constructor factura según un calendario establecido por el contrato. El prestatario debe verificar cada llamado de fondos antes de solicitar el desbloqueo: un pago anticipado en relación con el avance real de los trabajos no es recuperable en caso de incumplimiento del constructor.
Desde 2024, el Alto Consejo de Estabilidad Financiera mantiene la regla del ratio de endeudamiento máximo al 35 % de los ingresos netos, incluido el seguro. En una compra en VEFA con desbloqueo progresivo, el banco calcula este ratio integrando los intereses intercalarios y, si corresponde, el alquiler aún en curso. Un prestatario cercano al límite puede ver rechazado un desbloqueo si sus cargas acumuladas superan el umbral en el momento del llamado de fondos.
El desbloqueo de fondos no es una simple transferencia administrativa. Es una secuencia donde la coordinación entre notario, banco y prestatario determina la fecha real de la transacción. Verificar la completitud del expediente, anticipar los plazos de tratamiento bancario y vigilar los intereses intercalarios en el nuevo siguen siendo los tres palancas concretas para evitar un desajuste costoso.