Sie fahren zwei Monate in den Sommerferien und Ihre Wohnung bleibt leer. Anstatt die Fensterläden geschlossen zu lassen, könnten Sie damit ein Einkommen erzielen. Die Vermietung Ihrer Hauptwohnung ist vollkommen legal, aber der regulatorische Rahmen hat sich in den letzten Jahren erheblich verändert. Bevor Sie eine Anzeige veröffentlichen, ist es besser, die zeitlichen Grenzen, die administrativen Formalitäten und die steuerlichen Konsequenzen zu verstehen.
Nationaler Tele-Service zur Anmeldung: Was sich seit Mai 2026 ändert
Seit dem 20. Mai 2026 muss jede Vermietung einer Ferienwohnung über einen nationalen Tele-Service zur vorherigen Anmeldung erfolgen. Diese Verpflichtung gilt für das gesamte Territorium, auch für eine Hauptwohnung, die während der Ferienwochen vermietet wird.
Vor diesem Datum verlangten nur bestimmte Großstädte eine spezifische Registrierung. Das neue System vereinheitlicht die Regel: Jede Unterkunft, die auf einer Plattform wie Airbnb oder Booking angeboten wird, muss über diesen Tele-Service eine Registrierungsnummer erhalten und diese in der Anzeige angeben.
Konkret geben Sie die Adresse der Immobilie, ihre Art (Haupt- oder Zweitwohnung) und Ihre Kontaktdaten an. Die ausgegebene Nummer ermöglicht es den Gemeinden, die Einhaltung der Tagesgrenze zu überprüfen. Um die Möglichkeiten der Vermietung der Hauptwohnung gut zu verstehen, sollten Sie diesen Schritt von Anfang an einbeziehen.
Tagesgrenze und Regel der 120 Nächte für die saisonale Vermietung
Die Zahl, die Sie sich merken sollten: 120 Tage pro Kalenderjahr, nicht einen mehr. Das ist die maximale Dauer, während der Sie Ihre Hauptwohnung vollständig als Ferienwohnung vermieten können. Darüber hinaus müssten Sie eine Genehmigung zur Nutzungsänderung bei der Gemeinde beantragen, ein aufwendiges Verfahren, das selten genehmigt wird.
Eine weitere Grenze: Ein und derselbe Mieter darf Ihre Wohnung nicht länger als 90 aufeinanderfolgende Tage in einem Kalenderjahr bewohnen. Diese Regel verhindert, dass eine Ferienwohnung de facto zu einer versteckten Langzeitmiete wird.
Warum diese Grenzen wirklich wichtig sind
Die Buchungsplattformen übermitteln nun die Anzahl der Übernachtungen an die Gemeinden. Wenn Sie die 120 Tage überschreiten, kann die Gemeinde Sie auffordern und finanzielle Sanktionen verhängen. Das Risiko ist nicht mehr theoretisch.
Sie sind Mieter und nicht Eigentümer? Die Untervermietung bleibt möglich, aber nur mit schriftlicher Zustimmung des Eigentümers. Der Mietvertrag muss dies vorsehen oder eine separate Genehmigung muss eingeholt werden. Ohne dieses Dokument ist die Untervermietung ein Grund für die Kündigung des Mietvertrags.
Ein Zimmer in der eigenen Wohnung vermieten: die unbekannte Steuerbefreiung
Die Vermietung Ihrer Hauptwohnung bedeutet nicht zwangsläufig, dass Sie sie verlassen müssen. Sie können ein möbliertes Zimmer einem Mieter zur Verfügung stellen, während Sie weiterhin vor Ort wohnen. Dieses Format bietet einen steuerlichen Vorteil, den nur wenige Eigentümer nutzen.
Bis zum 31. Dezember 2026 können die Mieten, die für die Vermietung eines Teils Ihrer Hauptwohnung erzielt werden, vollständig von der Steuer befreit sein, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind:
- Die vermieteten Räume sind die Hauptwohnung des Mieters (oder seine vorübergehende Unterkunft, wenn er Saisonarbeiter oder beruflich mobil ist).
- Die Miete bleibt innerhalb der von der Steuerbehörde jährlich festgelegten angemessenen Grenzen.
Dieses System betrifft die möblierte Vermietung. Wenn Sie ein Zimmer an einen Studenten vermieten, der es als seinen Wohnsitz nutzt und die Miete die Obergrenze einhält, müssen Sie nichts deklarieren. Für einen Eigentümer, der einen Kredit zurückzahlt, ist das ein nettes zusätzliches Einkommen nach Steuern.
Steuerregime BIC und Erklärung der Mieteinnahmen
Wenn die Steuerbefreiung nicht greift, unterliegen die Mieten, die für eine möblierte Vermietung erzielt werden, den gewerblichen und industriellen Erträgen (BIC) und nicht den Einkünften aus Vermietung. Die Unterscheidung ist grundlegend, da sie das Besteuerungsregime bestimmt.
Es gibt zwei Optionen:
- Das Mikro-BIC-Regime, mit einem Pauschalabzug auf die Einnahmen. Es gilt automatisch, wenn ein bestimmter Umsatzschwellenwert nicht überschritten wird.
- Das reale Regime, das es ermöglicht, die tatsächlichen Kosten (Abschreibung der Möbel, Reinigungskosten, Versicherung) abzuziehen. Es ist komplexer zu verwalten, wird aber interessant, wenn die Kosten hoch sind.
Die Einnahmen aus der saisonalen Vermietung Ihrer Hauptwohnung müssen jedes Jahr erklärt werden, selbst für einige Wochen Sommervermietung. Die Nichteinreichung dieser Einnahmen kann zu einer Steuerprüfung führen.
Aktivitätsanmeldung und zusätzliche Formalitäten
Zusätzlich zum touristischen Tele-Service erfordert die möblierte Vermietung eine Aktivitätsanmeldung. Sie erhalten eine SIRET-Nummer, was nicht bedeutet, dass Sie ein Unternehmen im herkömmlichen Sinne gründen. Es handelt sich um eine administrative Formalität, die viele Gelegenheitsvermieter fälschlicherweise ignorieren.
Vorabprüfungen, bevor Sie Ihre Wohnung zur Vermietung anbieten
Bevor Sie eine Anzeige veröffentlichen, sollten Sie die Teilungserklärung überprüfen, wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus wohnen. Seit November 2024 muss die Teilungserklärung ausdrücklich angeben, ob Ferienwohnungen erlaubt sind. Ein Verbot in diesem Dokument macht jede saisonale Vermietung illegal, selbst unter 120 Tagen.
Auch der Mietvertrag sollte überprüft werden, wenn Sie Mieter sind. Einige Verträge schließen jede Form der Untervermietung aus. Andere erlauben sie unter bestimmten Bedingungen. In Abwesenheit einer Klausel bleibt die schriftliche Zustimmung des Eigentümers erforderlich.
Die Wohngebäudeversicherung ist der letzte Punkt, den Sie überprüfen sollten. Informieren Sie Ihren Versicherer über die Vermietungstätigkeit. Einige Verträge schließen Schäden, die durch einen vorübergehenden Mieter verursacht werden, aus. Eine Erweiterung des Versicherungsschutzes oder ein spezifischer Vertrag für die saisonale Vermietung vermeidet unangenehme Überraschungen im Schadensfall.
Die Vermietung Ihrer Hauptwohnung bleibt eine zugängliche Einkommensquelle, vorausgesetzt, Sie beachten jeden Schritt: Registrierung im Tele-Service, Einhaltung der 120-Tage-Grenze, steuerliche Erklärung im BIC und Überprüfung der Teilungserklärung. Ein Versäumnis in einem dieser Punkte kann eine gute Idee in einen kostspieligen Streit verwandeln.