U vertrekt deze zomer twee maanden en uw appartement blijft leeg. In plaats van de luiken gesloten te laten, kunt u er een inkomen uit halen. Het verhuren van uw hoofdverblijf is volkomen legaal, maar het regelgevend kader is de afgelopen jaren aanzienlijk veranderd. Voordat u een advertentie plaatst, is het beter om de duurbeperkingen, de administratieve formaliteiten en de fiscale gevolgen te begrijpen.
Nationaal teleservice voor aangifte: wat verandert er sinds mei 2026
Sinds 20 mei 2026 gaat elke verhuur van een vakantiehuisje via een nationaal teleservice voor voorafgaande aangifte. Deze verplichting geldt voor het hele grondgebied, ook voor een hoofdverblijf dat enkele weken tijdens de vakantie wordt verhuurd.
Voor deze datum vereisten alleen bepaalde grote steden een specifieke registratie. Het nieuwe systeem uniformiseert de regel: elke woning die op een platform zoals Airbnb of Booking wordt aangeboden, moet een registratienummer verkrijgen via deze teleservice en dit in de advertentie vermelden.
Concreet vult u het adres van het pand in, de aard ervan (hoofdverblijf of tweede verblijf) en uw contactgegevens. Het uitgegeven nummer stelt de gemeenten in staat om de naleving van de daglimiet te controleren. Om goed te begrijpen de verhuurmogelijkheden van het hoofdverblijf, moet u deze stap vanaf het begin integreren.
Daglimiet en regel van 120 nachten voor seizoensverhuur
Het cijfer om te onthouden: 120 dagen per kalenderjaar, niet meer. Dit is de maximale duur waarvoor u uw hoofdverblijf volledig kunt verhuren als vakantiehuisje. Daarboven moet u een wijzigingsvergunning aanvragen bij de gemeente, een zware procedure die zelden wordt verleend.
Een andere beperking: dezelfde huurder mag uw woning niet meer dan 90 aaneengeschakelde dagen in een kalenderjaar bezetten. Deze regel voorkomt dat een vakantiehuisje in feite een verkapte lange termijn verhuur wordt.
Waarom deze limieten echt belangrijk zijn
De boekingsplatforms geven nu het aantal overnachtingen door aan de gemeenten. Als u de 120 dagen overschrijdt, kan de gemeente u in gebreke stellen en financiële sancties opleggen. Het risico is niet langer theoretisch.
Bent u huurder en geen eigenaar? Onderverhuur blijft mogelijk, maar alleen met de schriftelijke toestemming van de eigenaar. De huurovereenkomst moet dit voorzien of een aparte toestemming moet worden verkregen. Zonder dit document is onderverhuur een reden voor beëindiging van de huurovereenkomst.
Een kamer in eigen huis verhuren: de onbekende belastingvrijstelling
Het verhuren van uw hoofdverblijf betekent niet noodzakelijk dat u het moet verlaten. U kunt een gemeubileerde kamer beschikbaar stellen voor een huurder terwijl u zelf op de locatie blijft wonen. Dit formaat biedt een fiscaal voordeel dat maar weinig eigenaren benutten.
Tot 31 december 2026 kunnen de huurinkomsten voor het verhuren van een deel van uw hoofdverblijf volledig belastingvrij zijn als aan twee voorwaarden wordt voldaan:
- De verhuurde kamers vormen de hoofdverblijfplaats van de huurder (of zijn tijdelijke verblijfplaats als hij seizoensarbeider of professioneel mobiel is).
- De huur blijft binnen redelijke grenzen die elk jaar door de belastingdienst worden vastgesteld.
Dit systeem betreft de gemeubileerde verhuur. Als u een kamer verhuurt aan een student die deze als zijn woning gebruikt en de huur binnen de limiet blijft, hoeft u niets aan te geven. Voor een eigenaar die een lening terugbetaalt, is dit een netto inkomen dat belastingvrij is.
Fiscale regeling BIC en aangifte van huurinkomsten
Wanneer de vrijstelling niet van toepassing is, vallen de huurinkomsten voor een gemeubileerde verhuur onder de industriële en commerciële winsten (BIC), en niet onder de onroerendgoedinkomsten. Het onderscheid is fundamenteel omdat het het belastingregime bepaalt.
Er zijn twee opties:
- Het micro-BIC-regime, met een forfaitaire aftrek op de inkomsten. Dit geldt automatisch onder een bepaalde drempel van jaarlijkse omzet.
- Het werkelijke regime, dat het mogelijk maakt om de werkelijke kosten (afschrijving van meubels, schoonmaakkosten, verzekering) af te trekken. Complexer te beheren, het wordt interessant wanneer de kosten hoog zijn.
De inkomsten uit de seizoensverhuur van uw hoofdverblijf moeten elk jaar worden aangegeven, zelfs voor enkele weken zomerverhuur. Het niet aangeven van deze inkomsten kan leiden tot een belastingherziening.
Aangifte van activiteit en aanvullende formaliteiten
Bovenop de toeristische teleservice vereist gemeubileerde verhuur een activiteit aangifte. U krijgt een SIRET-nummer, wat niet betekent dat u een bedrijf in de gebruikelijke zin moet oprichten. Het is een administratieve formaliteit die veel incidentele verhuurders ten onrechte negeren.
Voorafgaande controles voordat u uw woning te huur aanbiedt
Voordat u ook maar een advertentie plaatst, moet u de regels van de mede-eigendom doornemen als u in een appartementencomplex woont. Sinds november 2024 moet het reglement expliciet vermelden of vakantiehuisjes zijn toegestaan. Een verbod in dit document maakt elke seizoensverhuur illegaal, zelfs onder de 120 dagen.
De huurovereenkomst verdient ook een herlezing als u huurder bent. Sommige contracten sluiten elke vorm van onderverhuur uit. Andere staan het onder voorwaarden toe. Bij afwezigheid van een clausule blijft de schriftelijke toestemming van de eigenaar verplicht.
De woonverzekering is het laatste punt dat moet worden gecontroleerd. Informeer uw verzekeraar over de verhuuractiviteit. Sommige contracten sluiten schade veroorzaakt door een tijdelijke bewoner uit. Een uitbreiding van de dekking of een specifiek contract voor seizoensverhuur voorkomt onaangename verrassingen in geval van schade.
Het verhuren van uw hoofdverblijf blijft een toegankelijke bron van inkomsten, op voorwaarde dat u elke stap respecteert: registratie op de teleservice, naleving van de limiet van 120 dagen, fiscale aangifte in BIC en controle van de regels van de mede-eigendom. Een vergetelheid over een van deze punten kan een goed idee in een kostbaar geschil veranderen.