Você vai passar dois meses neste verão e seu apartamento ficará vazio. Em vez de deixar as janelas fechadas, você poderia obter uma renda. Alugar sua residência principal é totalmente legal, mas o quadro regulatório evoluiu significativamente nos últimos anos. Antes de publicar um anúncio, é melhor entender os limites de duração, as formalidades administrativas e as consequências fiscais.
Serviço nacional de declaração: o que muda a partir de maio de 2026
A partir de 20 de maio de 2026, toda locação de um imóvel mobiliado para turismo deve passar por um serviço nacional de declaração prévia. Essa obrigação se aplica em todo o território, incluindo para uma residência principal alugada por algumas semanas durante as férias.
Antes dessa data, apenas algumas grandes cidades exigiam um registro específico. O novo dispositivo uniformiza a regra: cada imóvel oferecido em uma plataforma como Airbnb ou Booking deve obter um número de registro por meio desse serviço, e depois exibi-lo no anúncio.
Concretamente, você informa o endereço do imóvel, sua natureza (residência principal ou secundária) e seus dados de contato. O número fornecido permite que os municípios verifiquem o cumprimento do limite de dias. Para entender bem as possibilidades de locação da residência principal, é necessário integrar essa etapa desde o início.
Limite de dias e regra das 120 noites para locação sazonal
O número a ser lembrado: 120 dias por ano civil, não um a mais. Essa é a duração máxima durante a qual você pode alugar sua residência principal inteira na forma de um imóvel mobiliado para turismo. Além disso, seria necessário solicitar uma autorização de mudança de uso junto à prefeitura, um procedimento complicado e raramente concedido.
Outra limitação: um mesmo inquilino não pode ocupar seu imóvel por mais de 90 dias consecutivos em um ano civil. Essa regra evita que um imóvel mobiliado para turismo se torne, de fato, uma locação de longa duração disfarçada.
Por que esses limites realmente importam
As plataformas de reserva agora transmitem o número de noites aos municípios. Se você ultrapassar os 120 dias, a prefeitura pode notificá-lo e aplicar sanções financeiras. O risco não é mais teórico.
Você é inquilino e não proprietário? A sublocação ainda é possível, mas apenas com a autorização por escrito do proprietário. O contrato deve prever isso ou uma autorização separada deve ser obtida. Sem esse documento, a sublocação é um motivo para rescisão do contrato.
Alugar um quarto em casa: a isenção fiscal desconhecida
Alugar sua residência principal não significa necessariamente deixá-la. Você pode disponibilizar um quarto mobiliado para um inquilino enquanto continua a viver no local. Esse formato apresenta uma vantagem fiscal que poucos proprietários exploram.
Até 31 de dezembro de 2026, os aluguéis recebidos pela locação de uma parte de sua residência principal podem ser totalmente isentos de imposto se duas condições forem atendidas:
- Os cômodos alugados constituem a residência principal do inquilino (ou sua residência temporária se ele for um trabalhador sazonal ou estiver em mobilidade profissional).
- O aluguel permanece dentro de limites razoáveis estabelecidos anualmente pela administração fiscal.
Esse dispositivo se aplica à locação mobiliada. Se você alugar um quarto para um estudante que o utiliza como sua residência e o aluguel respeitar o limite, você não declara nada. Para um proprietário que paga um financiamento, é uma renda adicional líquida de imposto considerável.
Regime fiscal BIC e declaração de rendimentos locativos
Quando a isenção não se aplica, os aluguéis recebidos por uma locação mobiliada se enquadram nos benefícios industriais e comerciais (BIC), e não nos rendimentos de propriedade. A distinção é fundamental, pois determina o regime de tributação.
Duas opções estão disponíveis:
- O regime micro-BIC, com uma dedução fixa sobre as receitas. Ele se aplica automaticamente abaixo de um certo limite de receita anual.
- O regime real, que permite deduzir as despesas reais (depreciação do mobiliário, custos de limpeza, seguro). Mais complexo de gerenciar, torna-se interessante quando as despesas são altas.
Os rendimentos provenientes da locação sazonal de sua residência principal devem ser declarados anualmente, mesmo para algumas semanas de locação de verão. Não declarar esses rendimentos expõe a um ajuste fiscal.
Declaração de atividade e formalidades complementares
Além do serviço turístico, a locação mobiliada exige uma declaração de atividade. Você obtém um número SIRET, o que não significa criar uma empresa no sentido comum. É uma formalidade administrativa que muitos locadores ocasionais ignoram, erroneamente.
Verificações prévias antes de colocar seu imóvel para locação
Antes de publicar qualquer anúncio, é necessário consultar o regulamento de copropriedade se você vive em um prédio coletivo. Desde novembro de 2024, o regulamento deve mencionar explicitamente se os imóveis mobiliados para turismo são autorizados. Uma proibição nesse documento torna toda locação sazonal ilegal, mesmo abaixo de 120 dias.
O contrato também merece uma releitura se você for inquilino. Alguns contratos excluem qualquer forma de sublocação. Outros a autorizam sob certas condições. Na ausência de cláusula, a autorização por escrito do proprietário continua sendo obrigatória.
O seguro residencial é o último ponto a ser verificado. Informe seu segurador sobre a atividade de locação. Alguns contratos excluem danos causados por um ocupante temporário. Uma extensão de garantia ou um contrato específico para locação sazonal evita surpresas desagradáveis em caso de sinistro.
Alugar sua residência principal continua sendo uma fonte de renda acessível, desde que cada etapa seja respeitada: registro no serviço, cumprimento do limite de 120 dias, declaração fiscal em BIC e verificação do regulamento de copropriedade. Um esquecimento em um desses pontos pode transformar uma boa ideia em um litígio caro.