Te vas dos meses este verano y tu apartamento queda vacío. En lugar de dejar las persianas cerradas, podrías obtener un ingreso. Alquilar tu residencia principal es completamente legal, pero el marco regulatorio ha cambiado significativamente en los últimos años. Antes de publicar un anuncio, es mejor entender los límites de duración, los trámites administrativos y las consecuencias fiscales.
Servicio nacional de declaración: lo que cambia desde mayo de 2026
Desde el 20 de mayo de 2026, cualquier alquiler de un alojamiento turístico debe pasar por un servicio nacional de declaración previa. Esta obligación se aplica en todo el territorio, incluso para una residencia principal alquilada durante algunas semanas en vacaciones.
Antes de esta fecha, solo algunas grandes ciudades imponían un registro específico. El nuevo dispositivo unifica la regla: cada vivienda ofrecida en una plataforma tipo Airbnb o Booking debe obtener un número de registro a través de este servicio, y luego exhibirlo en el anuncio.
Concretamente, debes proporcionar la dirección del inmueble, su naturaleza (residencia principal o secundaria) y tus datos de contacto. El número otorgado permite a los municipios verificar el cumplimiento del límite de días. Para entender bien las posibilidades de alquiler de la residencia principal, es necesario integrar este paso desde el principio.
Límite de días y regla de las 120 noches para el alquiler vacacional
La cifra a recordar: 120 días por año civil, no uno más. Esta es la duración máxima durante la cual puedes alquilar tu residencia principal en su totalidad como alojamiento turístico. Más allá de eso, tendrías que solicitar un permiso de cambio de uso ante el ayuntamiento, un procedimiento complicado y raramente concedido.
Otro límite: un mismo inquilino no puede ocupar tu vivienda más de 90 días consecutivos en un año civil. Esta regla evita que un alojamiento turístico se convierta, de hecho, en un alquiler de larga duración encubierto.
Por qué estos límites son realmente importantes
Las plataformas de reserva ahora transmiten el número de noches a los municipios. Si superas los 120 días, el ayuntamiento puede requerirte y aplicar sanciones financieras. El riesgo ya no es teórico.
¿Eres inquilino y no propietario? La subalquiler sigue siendo posible, pero únicamente con el consentimiento por escrito del propietario. El contrato debe preverlo o debe obtenerse un permiso separado. Sin este documento, el subalquiler es un motivo de rescisión del contrato.
Alquilar una habitación en casa: la exención fiscal poco conocida
Alquilar tu residencia principal no significa necesariamente abandonarla. Puedes poner una habitación amueblada a disposición de un inquilino mientras continúas viviendo allí. Este formato presenta una ventaja fiscal que pocos propietarios aprovechan.
Hasta el 31 de diciembre de 2026, los alquileres percibidos por el alquiler de una parte de tu residencia principal pueden estar totalmente exentos de impuestos si se cumplen dos condiciones:
- Las habitaciones alquiladas constituyen la residencia principal del inquilino (o su residencia temporal si es trabajador estacional o está en movilidad profesional).
- El alquiler se mantiene dentro de límites razonables fijados cada año por la administración fiscal.
Este dispositivo se refiere al alquiler amueblado. Si alquilas una habitación a un estudiante que la utiliza como su domicilio y el alquiler respeta el límite, no declaras nada. Para un propietario que paga un crédito, es un complemento de ingresos netos de impuestos apreciable.
Régimen fiscal BIC y declaración de ingresos por alquiler
Cuando la exención no se aplica, los alquileres percibidos por un alquiler amueblado se consideran beneficios industriales y comerciales (BIC), y no ingresos de propiedad. La distinción es fundamental porque determina el régimen de imposición.
Se presentan dos opciones:
- El régimen micro-BIC, con una deducción forfaitaria sobre los ingresos. Se aplica automáticamente por debajo de un cierto umbral de facturación anual.
- El régimen real, que permite deducir los gastos reales (amortización del mobiliario, gastos de limpieza, seguro). Más complejo de gestionar, se vuelve interesante cuando los gastos son altos.
Los ingresos derivados del alquiler vacacional de tu residencia principal deben ser declarados cada año, incluso por algunas semanas de alquiler estival. No declarar estos ingresos expone a un ajuste fiscal.
Declaración de actividad y trámites complementarios
Además del servicio turístico, el alquiler amueblado requiere una declaración de actividad. Obtienes un número SIRET, lo cual no significa crear una empresa en el sentido común. Es un trámite administrativo que muchos arrendadores ocasionales ignoran, erróneamente.
Verificaciones previas antes de poner tu vivienda en alquiler
Antes de publicar cualquier anuncio, es necesario revisar el reglamento de copropiedad si vives en un edificio colectivo. Desde noviembre de 2024, el reglamento debe mencionar explícitamente si se permiten los alojamientos turísticos. Una prohibición en este documento hace que cualquier alquiler vacacional sea ilegal, incluso por debajo de 120 días.
El contrato también merece ser revisado si eres inquilino. Algunos contratos excluyen cualquier forma de subalquiler. Otros lo permiten bajo ciertas condiciones. En ausencia de cláusula, el consentimiento por escrito del propietario sigue siendo obligatorio.
El seguro de hogar es el último punto a verificar. Informa a tu aseguradora sobre la actividad de alquiler. Algunos contratos excluyen los daños causados por un ocupante temporal. Una extensión de garantía o un contrato específico para el alquiler vacacional evita sorpresas desagradables en caso de siniestro.
Alquilar tu residencia principal sigue siendo una fuente de ingresos accesible, siempre que se respeten cada uno de los pasos: registro en el servicio, cumplimiento del límite de 120 días, declaración fiscal en BIC y verificación del reglamento de copropiedad. Un olvido en uno de estos puntos puede convertir una buena idea en un litigio costoso.