Partite per due mesi quest’estate e il vostro appartamento rimane vuoto. Invece di lasciare le persiane chiuse, potreste trarne un reddito. Affittare la propria residenza principale è del tutto legale, ma il quadro normativo è sensibilmente cambiato negli ultimi anni. Prima di pubblicare un annuncio, è meglio comprendere i limiti di durata, le formalità amministrative e le conseguenze fiscali.
Servizio telematico nazionale di dichiarazione: cosa cambia dal maggio 2026
Dal 20 maggio 2026, ogni messa in affitto di un immobile arredato per turismo passa attraverso un servizio telematico nazionale di dichiarazione preventiva. Quest’obbligo si applica su tutto il territorio, anche per una residenza principale affittata per alcune settimane durante le vacanze.
Prima di questa data, solo alcune grandi città imponevano una registrazione specifica. Il nuovo dispositivo uniforma la regola: ogni alloggio proposto su una piattaforma tipo Airbnb o Booking deve ottenere un numero di registrazione tramite questo servizio telematico e poi esporlo nell’annuncio.
Concretamente, dovete fornire l’indirizzo dell’immobile, la sua natura (residenza principale o secondaria) e i vostri dati di contatto. Il numero rilasciato consente ai comuni di verificare il rispetto del limite di giorni. Per comprendere bene le possibilità di affitto della residenza principale, è necessario integrare questo passaggio fin dall’inizio.
Limite di giorni e regola delle 120 notti per l’affitto stagionale
Il numero da ricordare: 120 giorni all’anno civile, non uno di più. Questa è la durata massima durante la quale potete affittare la vostra residenza principale per intero come immobile arredato per turismo. Oltre, sarebbe necessario richiedere un’autorizzazione per cambio di uso presso il comune, una procedura complessa e raramente concessa.
Un’altra limitazione: un singolo inquilino non può occupare il vostro alloggio per più di 90 giorni consecutivi in un anno civile. Questa regola evita che un immobile arredato per turismo diventi, di fatto, un affitto a lungo termine mascherato.
Perché questi limiti contano davvero
Le piattaforme di prenotazione ora trasmettono il numero di notti ai comuni. Se superate i 120 giorni, il comune può mettervi in mora e applicare sanzioni finanziarie. Il rischio non è più teorico.
Siete inquilini e non proprietari? La sublocazione rimane possibile, ma solo con l’accordo scritto del proprietario. Il contratto deve prevederlo o deve essere ottenuta un’autorizzazione separata. Senza questo documento, la sublocazione è un motivo di risoluzione del contratto.
Affittare una camera in casa: l’esenzione fiscale poco conosciuta
Affittare la propria residenza principale non significa necessariamente abbandonarla. Potete mettere a disposizione un camera arredata a un inquilino continuando a vivere sul posto. Questo formato presenta un vantaggio fiscale che pochi proprietari sfruttano.
Fino al 31 dicembre 2026, gli affitti percepiti per l’affitto di una parte della vostra residenza principale possono essere totalmente esenti da imposta se sono soddisfatte due condizioni:
- Le stanze affittate costituiscono la residenza principale dell’inquilino (o la sua residenza temporanea se è un lavoratore stagionale o in mobilità professionale).
- Il canone rimane entro limiti ragionevoli fissati ogni anno dall’amministrazione fiscale.
Questo dispositivo riguarda l’affitto arredato. Se affittate una camera a uno studente che ne fa la sua abitazione e il canone rispetta il limite, non dovete dichiarare nulla. Per un proprietario che rimborsa un mutuo, si tratta di un’integrazione di reddito netto da imposta apprezzabile.
Regime fiscale BIC e dichiarazione dei redditi da locazione
Quando l’esenzione non si applica, gli affitti percepiti per un affitto arredato rientrano nei redditi industriali e commerciali (BIC), e non nei redditi fondiari. La distinzione è fondamentale poiché determina il regime di imposizione.
Si presentano due opzioni:
- Il regime micro-BIC, con una deduzione forfettaria sui ricavi. Si applica automaticamente al di sotto di una certa soglia di fatturato annuale.
- Il regime reale, che consente di dedurre le spese reali (ammortamento del mobilio, spese di pulizia, assicurazione). Più complesso da gestire, diventa interessante quando le spese sono elevate.
I redditi derivanti dall’affitto stagionale della vostra residenza principale devono essere dichiarati ogni anno, anche per alcune settimane di affitto estivo. Non dichiarare questi redditi espone a un accertamento fiscale.
Dichiarazione di attività e formalità complementari
Oltre al servizio telematico turistico, l’affitto arredato impone una dichiarazione di attività. Riceverete un numero SIRET, il che non significa creare un’impresa nel senso comune. È una formalità amministrativa che molti locatori occasionali ignorano, a torto.
Verifiche preliminari prima di mettere in affitto il proprio alloggio
Prima di pubblicare qualsiasi annuncio, è necessario consultare il regolamento condominiale se vivete in un edificio collettivo. Dal novembre 2024, il regolamento deve menzionare esplicitamente se gli immobili arredati per turismo sono autorizzati. Un divieto in questo documento rende qualsiasi affitto stagionale illegale, anche al di sotto dei 120 giorni.
Il contratto merita anche una rilettura se siete inquilini. Alcuni contratti escludono qualsiasi forma di sublocazione. Altri la autorizzano a determinate condizioni. In assenza di clausola, l’accordo scritto del proprietario rimane obbligatorio.
L’assicurazione abitativa è l’ultimo punto da verificare. Informate il vostro assicuratore dell’attività di affitto. Alcuni contratti escludono i danni causati da un occupante temporaneo. Un’estensione di garanzia o un contratto specifico per l’affitto stagionale evita brutte sorprese in caso di sinistro.
Affittare la propria residenza principale rimane una fonte di reddito accessibile, a condizione di rispettare ogni passaggio: registrazione sul servizio telematico, rispetto del limite di 120 giorni, dichiarazione fiscale in BIC e verifica del regolamento condominiale. Un dimenticanza su uno di questi punti può trasformare una buona idea in una controversia costosa.