Si firma un compromesso a 280.000 euro, si pensa di aver chiuso il proprio budget, e il notaio invia una richiesta di fondi che supera il prezzo esposto di diverse decine di migliaia di euro. Questo scostamento tra il prezzo di vendita e il costo reale dell’acquisizione intrappola ogni anno acquirenti che non hanno mappato tutte le spese in anticipo.
Secondo il tuo profilo (primo acquirente o meno) e il tuo dipartimento, il costo finale varia significativamente, soprattutto dopo l’aumento delle imposte di registro approvato nel 2025.
Aumento delle DMTO 2025 e eccezione primo acquirente: la voce che cambia tutto
Dal 2025, la maggior parte dei dipartimenti ha aumentato le imposte di registro a titolo oneroso (DMTO). In concreto, su un acquisto nel mercato dell’usato, queste imposte rappresentano la parte più consistente delle spese notarili. L’aliquota applicabile dipende dal dipartimento in cui si trova l’immobile, il che significa che un medesimo alloggio costa più o meno caro a seconda della sua ubicazione geografica.
I primi acquirenti che acquistano la loro residenza principale possono essere esentati da questo aumento. Questa eccezione crea un vero e proprio divario di trattamento: due acquirenti di fronte allo stesso immobile, nello stesso dipartimento, non pagheranno la stessa somma di imposte. Se rivendi un immobile per acquistarne un altro, non benefici di questo dispositivo.
Per anticipare precisamente l’impatto di queste DMTO sul tuo budget, si consiglia di consultare i consigli immobiliari su Capitaine Immo prima ancora di firmare un compromesso.
Spese notarili nell’usato e nel nuovo: comprendere la vera ripartizione
Si parla sempre di “spese notarili”, ma la remunerazione del notaio rappresenta solo una frazione minoritaria dell’importo. La maggior parte della somma va in tasse raccolte per lo Stato e le collettività locali.
Cosa coprono realmente le spese di acquisizione
- Le imposte di registro (DMTO e tassa di pubblicità fondiaria), che costituiscono la maggior parte della somma. La loro aliquota varia a seconda dell’anzianità dell’immobile e del dipartimento.
- Gli emolumenti del notaio, regolati da una tariffa nazionale per scaglioni, confermata fino al 2028. Il margine di negoziazione su questa voce è quasi nullo.
- Le spese anticipate, cioè le spese sostenute dal notaio per ottenere i documenti amministrativi (stato ipotecario, catasto, documenti urbanistici).
Nell’usato, si arriva generalmente a un totale del 7-8 % del prezzo dell’immobile. Nel nuovo o in VEFA, questa percentuale scende tra il 2 e il 3 %, poiché le imposte di registro sono sostituite dall’IVA (già inclusa nel prezzo di vendita).
Un riflesso utile: se la vendita include mobili (cucina attrezzata, mobili), si può dedurre il loro valore dal prezzo base per il calcolo delle imposte. Alcuni migliaia di euro risparmiati, a condizione di elencare questi mobili nel compromesso.
Garanzia del prestito immobiliare: la voce che nessuno budgetizza correttamente
La banca che concede un mutuo richiede una garanzia. Questa voce è spesso menzionata di sfuggita nelle simulazioni, mentre può rappresentare un importo non trascurabile.
Fideicommissario, ipoteca o privilegio di creditore di denaro
Esistono tre meccanismi, e il loro costo varia notevolmente. La scelta della garanzia influisce direttamente sul budget complessivo dell’acquisizione.
- La fideicommissaria (tipo Crédit Logement): nessun atto notarile aggiuntivo. Una parte della somma versata può essere restituita a fine prestito. È il meccanismo meno costoso nella maggior parte dei casi.
- L’ipoteca convenzionale: richiede un atto notarile dedicato, con i propri emolumenti e tasse. In caso di rivendita prima della scadenza del prestito, sarà necessario pagare anche la liberazione.
- Il privilegio di creditore di denaro (ora chiamato ipoteca legale speciale del creditore di denaro): meno costoso dell’ipoteca classica, ma limitato agli immobili esistenti, non al nuovo in VEFA.
I ritorni variano su questo punto a seconda delle banche e delle regioni, ma il sovrapprezzo di un’ipoteca rispetto a una fideicommissaria può raggiungere diverse migliaia di euro su un acquisto standard.
Spese di dossier bancario e assicurazione mutuatario: due voci da negoziare
La banca addebita spese di dossier per l’istruzione del prestito. Questo importo si colloca spesso tra alcune centinaia e un migliaio di euro. È una delle rare voci in cui la negoziazione è ancora possibile, soprattutto se porti un buon dossier o se fai giocare la concorrenza tra gli istituti.
L’assicurazione mutuatario, invece, pesa per tutta la durata del prestito. Il suo costo totale supera frequentemente quello delle spese notarili su un prestito lungo. Dalla legge Lemoine, è possibile cambiare assicurazione in qualsiasi momento, il che consente di rinegoziare questa voce anche dopo la firma.
Costo reale di un acquisto immobiliare: tabella riepilogativa per tipo di immobile
| Voce di spesa | Usato | Nuovo / VEFA |
|---|---|---|
| Imposte di registro (DMTO) | 7-8 % del prezzo | Incluso nell’IVA (spese ridotte a 2-3 %) |
| Emolumenti del notaio | Tariffa nazionale per scaglioni | Tariffa identica |
| Spese di agenzia | Variabile (a carico dell’acquirente o del venditore) | Generalmente inclusa |
| Garanzia di prestito | Fideicommissaria o ipoteca | Fideicommissaria o ipoteca (no PPD in VEFA) |
| Spese di dossier bancario | Negoziabili | Negoziabili |
| Assicurazione mutuatario | Costo per tutta la durata del prestito | Idem |
Il budget totale di un acquisto supera il prezzo esposto del 10-15 % nell’usato. Nel nuovo, il divario è minore, ma la garanzia e l’assicurazione restano da accantonare.
La tassa fondiaria, eventuali lavori di condominio approvati prima della vendita, o ancora il costo di un trasloco si aggiungono dopo la firma. Spesso vengono dimenticati nel piano di finanziamento iniziale, mentre mobilitano liquidità fin dalle prime settimane. È meglio integrare un margine di sicurezza nel proprio apporto piuttosto che scoprire queste voci dopo.
