Man unterschreibt einen Vorvertrag über 280.000 Euro, denkt, das Budget sei abgeschlossen, und der Notar sendet einen Zahlungsaufruf, der den angezeigten Preis um mehrere Zehntausend Euro übersteigt. Diese Diskrepanz zwischen dem Verkaufspreis und den tatsächlichen Erwerbskosten fängt jedes Jahr Käufer, die nicht alle Gebühren im Voraus eingeplant haben.
Je nach Ihrem Profil (Erstkäufer oder nicht) und Ihrem Departement variiert die Endrechnung erheblich, insbesondere seit der Erhöhung der Grunderwerbsteuer, die 2025 beschlossen wurde.
Erhöhung der DMTO 2025 und Ausnahme für Erstkäufer: der Punkt, der alles verändert
Seit 2025 haben die meisten Departements die Grunderwerbsteuer (DMTO) erhöht. Konkret stellen diese Steuern bei einem Kauf im Altbau den größten Teil der Notarkosten dar. Der anwendbare Satz hängt vom Departement ab, in dem sich die Immobilie befindet, was bedeutet, dass eine gleiche Immobilie je nach geografischer Lage mehr oder weniger kostet.
Erstkäufer, die ihre Hauptwohnung kaufen, können von dieser Erhöhung befreit werden. Diese Ausnahme schafft einen echten Unterschied in der Behandlung: Zwei Käufer, die vor derselben Immobilie im selben Departement stehen, zahlen nicht den gleichen Betrag an Steuern. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, um eine andere zu kaufen, profitieren Sie nicht von diesem System.
Um die Auswirkungen dieser DMTO auf Ihr Budget genau vorherzusehen, wird empfohlen, die Immobilienberatung auf Capitaine Immo zu konsultieren, noch bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben.
Notarkosten im Altbau und Neubau: die wahre Verteilung verstehen
Man spricht immer von “Notarkosten”, aber die Vergütung des Notars macht nur einen kleinen Teil des Gesamtbetrags aus. Der Großteil des Betrags fließt in Steuern, die für den Staat und die Kommunen erhoben werden.
Was die Erwerbskosten tatsächlich abdecken
- Die Grunderwerbsteuer (DMTO und Grundsteuer), die den Großteil der Summe ausmacht. Ihr Satz variiert je nach Alter der Immobilie und Departement.
- Die Gebühren des Notars, die durch eine nationale Staffelung geregelt sind und bis 2028 bestätigt wurden. Der Verhandlungsspielraum bei diesem Punkt ist nahezu null.
- Die Auslagen, das heißt die Kosten, die der Notar für die Beschaffung der Verwaltungsdokumente (Hypothekenstand, Kataster, Stadtplanungsunterlagen) vorstreckt.
Im Altbau kommt man in der Regel auf insgesamt 7 bis 8 % des Kaufpreises. Im Neubau oder bei VEFA sinkt dieser Satz auf 2 bis 3 %, da die Grunderwerbsteuer durch die Mehrwertsteuer (bereits im Verkaufspreis enthalten) ersetzt wird.
Ein nützlicher Reflex: Wenn der Verkauf Möbel (Einbauküche, Möbel) umfasst, kann man deren Wert vom Preis abziehen, der als Basis für die Berechnung der Steuern dient. Einige Tausend Euro gespart, vorausgesetzt, man listet diese Möbel im Vorvertrag auf.
Immobilienkreditgarantie: der Punkt, den niemand richtig budgetiert
Die Bank, die einen Immobilienkredit gewährt, verlangt eine Garantie. Dieser Punkt wird oft nur am Rande in den Simulationen erwähnt, obwohl er einen nicht unerheblichen Betrag darstellen kann.
Bürgschaft, Hypothek oder Vorzugsrecht des Geldgebers
Es gibt drei Mechanismen, deren Kosten deutlich variieren. Die Wahl der Garantie hat direkte Auswirkungen auf das Gesamtbudget des Erwerbs.
- Die Bürgschaft (z.B. Crédit Logement): kein zusätzlicher notarieller Akt. Ein Teil des gezahlten Betrags kann am Ende des Kredits zurückerstattet werden. Dies ist in den meisten Fällen der kostengünstigste Mechanismus.
- Die herkömmliche Hypothek: Sie erfordert einen speziellen notariellen Akt, mit eigenen Gebühren und Steuern. Im Falle eines Verkaufs vor Ende des Kredits muss auch die Löschung bezahlt werden.
- Das Vorzugsrecht des Geldgebers (jetzt als gesetzliche Hypothek des Geldgebers bezeichnet): günstiger als die klassische Hypothek, aber auf bestehende Immobilien beschränkt, nicht auf Neubauten in VEFA.
Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Banken und Regionen, aber die Mehrkosten einer Hypothek im Vergleich zu einer Bürgschaft können bei einem Standardkauf mehrere Tausend Euro betragen.
Bankgebühren und Kreditnehmerversicherung: zwei Posten, die verhandelt werden sollten
Die Bank erhebt Gebühren für die Bearbeitung des Kredits. Dieser Betrag liegt oft zwischen einigen Hundert und einem Tausend Euro. Es ist einer der wenigen Punkte, an denen Verhandlungen möglich sind, insbesondere wenn Sie eine gute Akte vorlegen oder die Konkurrenz zwischen den Instituten nutzen.
Die Kreditnehmerversicherung hingegen belastet die gesamte Laufzeit des Kredits. Ihre Gesamtkosten übersteigen häufig die Notarkosten bei einem langen Kredit. Seit dem Gesetz Lemoine kann man die Versicherung jederzeit wechseln, was es ermöglicht, diesen Punkt auch nach der Unterzeichnung neu zu verhandeln.
Reale Kosten eines Immobilienkaufs: Zusammenfassungstabelle nach Art der Immobilie
| Kostenposten | Altbau | Neubau / VEFA |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (DMTO) | 7-8 % des Preises | In der Mehrwertsteuer enthalten (Kosten auf 2-3 % reduziert) |
| Notargebühren | Nationaler Tarif nach Stufen | Identischer Tarif |
| Maklergebühren | Variabel (Last des Käufers oder Verkäufers) | In der Regel enthalten |
| Kreditgarantie | Bürgschaft oder Hypothek | Bürgschaft oder Hypothek (kein PPD in VEFA) |
| Bankgebühren | Verhandelbar | Verhandelbar |
| Kreditnehmerversicherung | Kosten über die gesamte Laufzeit des Kredits | Ebenso |
Das Gesamtbudget eines Kaufs übersteigt den angezeigten Preis um 10 bis 15 % im Altbau. Im Neubau ist der Unterschied geringer, aber die Garantie und die Versicherung müssen weiterhin eingeplant werden.
Die Grundsteuer, eventuelle Wohnungseigentumsarbeiten, die vor dem Verkauf beschlossen wurden, oder die Kosten für einen Umzug kommen nach der Unterzeichnung hinzu. Diese werden oft im ursprünglichen Finanzierungsplan vergessen, obwohl sie in den ersten Wochen Liquidität binden. Es ist besser, eine Sicherheitsmarge in das eigene Eigenkapital einzuplanen, als diese Punkte nachträglich zu entdecken.
