We tekenen een compromis voor 280.000 euro, denken ons budget rond te hebben, en de notaris stuurt een verzoek om fondsen dat het weergegeven bedrag met enkele tienduizenden euro’s overschrijdt. Dit verschil tussen de verkoopprijs en de werkelijke kosten van de aankoop vangt elk jaar kopers die niet alle kosten vooraf in kaart hebben gebracht.
Afhankelijk van uw profiel (eerste koper of niet) en uw departement, varieert de eindfactuur aanzienlijk, vooral sinds de verhoging van de registratierechten die in 2025 is goedgekeurd.
Verhoging van de DMTO 2025 en uitzondering voor eerste kopers: de post die alles verandert
Sinds 2025 hebben de meeste departementen de registratierechten voor onroerend goed (DMTO) verhoogd. Concreet vertegenwoordigen deze rechten bij de aankoop van een bestaand pand het grootste deel van de notariskosten. Het toepasselijke tarief hangt af van het departement waar het onroerend goed zich bevindt, wat betekent dat eenzelfde woning meer of minder kost afhankelijk van de geografische locatie.
Eerste kopers die hun hoofdverblijfplaats kopen, kunnen worden vrijgesteld van deze verhoging. Deze uitzondering creëert een echt verschil in behandeling: twee kopers voor hetzelfde pand, in hetzelfde departement, betalen niet hetzelfde bedrag aan rechten. Als u een woning verkoopt om een andere te kopen, profiteert u niet van deze regeling.
Om de impact van deze DMTO op uw budget nauwkeurig te anticiperen, wordt aanbevolen om de vastgoedadviezen op Capitaine Immo te raadplegen nog voordat u een compromis ondertekent.
Notariskosten bij bestaande en nieuwe woningen: begrijp de werkelijke verdeling
We hebben het altijd over “notariskosten”, maar de vergoeding van de notaris vertegenwoordigt slechts een klein deel van het totaalbedrag. Het grootste deel van het bedrag gaat naar belastingen die voor de staat en lokale overheden worden geïnd.
Wat de aankoopkosten werkelijk dekken
- De registratierechten (DMTO en belasting op onroerend goed), die de meerderheid van het bedrag uitmaken. Hun tarief varieert afhankelijk van de ouderdom van het onroerend goed en het departement.
- De emolumenten van de notaris, die zijn vastgesteld door een nationaal tarief per schijf, bevestigd tot 2028. De onderhandelingsmarge op deze post is vrijwel nihil.
- De voorschotten, dat wil zeggen de kosten die de notaris maakt om de administratieve documenten te verkrijgen (hypotheekstaat, kadaster, stedenbouwkundige stukken).
Bij bestaande woningen komt men doorgaans uit op een totaal van 7 tot 8 % van de prijs van het onroerend goed. Bij nieuwe woningen of in VEFA ligt dit tarief tussen 2 en 3 %, omdat de registratierechten worden vervangen door de btw (die al in de verkoopprijs is inbegrepen).
Een nuttige reflex: als de verkoop meubilair omvat (inbouwkeuken, meubels), kan men de waarde daarvan van de prijs aftrekken die als basis dient voor het berekenen van de rechten. Enkele duizenden euro’s bespaard, op voorwaarde dat dit meubilair in het compromis wordt vermeld.
Waarborg van de hypotheek: de post die niemand correct begroot
De bank die een hypotheek verleent, vereist een waarborg. Deze post wordt vaak terloops genoemd in de simulaties, terwijl het een aanzienlijk bedrag kan vertegenwoordigen.
Waarborg, hypotheek of voorrecht van de geldschieter
Er zijn drie mechanismen, en hun kosten verschillen aanzienlijk. De keuze van de waarborg heeft directe invloed op het totale budget van de aankoop.
- De waarborg (type Crédit Logement): geen extra notariële akte. Een deel van het betaalde bedrag kan aan het einde van de lening worden terugbetaald. Dit is het goedkoopste mechanisme in de meeste gevallen.
- De conventionele hypotheek: deze vereist een specifieke notariële akte, met zijn eigen emolumenten en belastingen. Bij verkoop vóór het einde van de lening moet ook de kwijting worden betaald.
- Het voorrecht van de geldschieter (nu de speciale wettelijke hypotheek van de geldschieter genoemd): goedkoper dan de klassieke hypotheek, maar beperkt tot bestaande onroerende goederen, niet voor nieuwbouw in VEFA.
De ervaringen variëren op dit punt afhankelijk van de banken en de regio’s, maar de meerprijs van een hypotheek ten opzichte van een waarborg kan oplopen tot enkele duizenden euro’s bij een standaard aankoop.
Bureaukosten van de bank en kredietverzekering: twee posten om te onderhandelen
De bank rekent bureaukosten voor de behandeling van de lening. Dit bedrag ligt vaak tussen enkele honderden en duizend euro. Dit is een van de weinige posten waar onderhandeling mogelijk blijft, vooral als u een goed dossier aanlevert of als u concurrentie tussen instellingen creëert.
De kredietverzekering daarentegen weegt op de gehele duur van de lening. De totale kosten overschrijden vaak die van de notariskosten bij een lange lening. Sinds de wet Lemoine kan men op elk moment van verzekering veranderen, wat het mogelijk maakt om deze post zelfs na ondertekening opnieuw te onderhandelen.
Werkelijke kosten van een onroerend goed aankoop: samenvattende tabel per type onroerend goed
| Kostenpost | Oud | Nieuw / VEFA |
|---|---|---|
| Registratierechten (DMTO) | 7-8 % van de prijs | Inbegrepen in de btw (kosten verlaagd tot 2-3 %) |
| Emolumenten van de notaris | Nationaal tarief per schijf | Identiek tarief |
| Makelaarskosten | Variabel (ten laste van koper of verkoper) | Meestal inbegrepen |
| Hypotheekwaarborg | Waarborg of hypotheek | Waarborg of hypotheek (geen PPD in VEFA) |
| Bureaukosten van de bank | Onderhandelbaar | Onderhandelbaar |
| Kredietverzekering | Kosten gedurende de gehele looptijd van de lening | Idem |
Het totale budget van een aankoop overschrijdt de weergegeven prijs met 10 tot 15 % bij bestaande woningen. Bij nieuwbouw is het verschil kleiner, maar de waarborg en de verzekering moeten nog steeds worden voorzien.
De onroerende voorheffing, eventuele gemeenschappelijke werken die vóór de verkoop zijn goedgekeurd, of de kosten van een verhuizing komen na de ondertekening bovenop. Deze worden vaak vergeten in het initiële financieringsplan, terwijl ze al in de eerste weken liquiditeit vereisen. Het is beter om een veiligheidsmarge in uw inbreng op te nemen dan deze posten achteraf te ontdekken.
