Assinamos um compromisso por 280.000 euros, pensamos ter fechado nosso orçamento, e o notário envia uma solicitação de fundos que ultrapassa o preço exibido em várias dezenas de milhares de euros. Essa discrepância entre o preço de venda e o custo real da aquisição pega de surpresa a cada ano compradores que não mapearam todas as despesas antecipadamente.
De acordo com seu perfil (primeira aquisição ou não) e seu departamento, a fatura final varia significativamente, especialmente desde o aumento dos direitos de transferência de propriedade aprovado em 2025.
Aumento dos DMTO 2025 e exceção para primeira aquisição: o item que muda tudo
Desde 2025, a maioria dos departamentos aumentou os direitos de transferência de propriedade (DMTO). Concretamente, em uma compra de imóvel antigo, esses direitos representam a maior parte das taxas de notário. A taxa aplicável depende do departamento onde o imóvel está localizado, o que significa que um mesmo imóvel custa mais ou menos caro para adquirir, dependendo de sua localização geográfica.
Os compradores de primeira viagem que adquirem sua residência principal podem ser isentos desse aumento. Essa exceção cria uma verdadeira disparidade de tratamento: dois compradores frente ao mesmo imóvel, no mesmo departamento, não pagarão o mesmo valor de direitos. Se você vender um imóvel para comprar outro, não se beneficiará desse dispositivo.
Para antecipar precisamente o impacto desses DMTO em seu orçamento, recomenda-se consultar os conselhos imobiliários no Capitaine Immo antes mesmo de assinar um compromisso.
Taxas de notário no imóvel antigo e no novo: entender a verdadeira distribuição
Fala-se sempre de “taxas de notário”, mas a remuneração do notário representa apenas uma fração minoritária do total. A maior parte do montante vai para impostos coletados pelo Estado e pelas autoridades locais.
O que realmente cobrem as taxas de aquisição
- Os direitos de transferência (DMTO e imposto de publicidade imobiliária), que constituem a maioria da soma. Sua taxa varia de acordo com a antiguidade do imóvel e o departamento.
- Os emolumentos do notário, regulamentados por uma tabela nacional por faixas, confirmada até 2028. A margem de negociação sobre esse item é quase nula.
- Os desembolsos, ou seja, as despesas adiantadas pelo notário para obter os documentos administrativos (estado hipotecário, cadastro, peças de urbanismo).
No imóvel antigo, geralmente chegamos a um total de 7 a 8 % do preço do imóvel. No novo ou em VEFA, essa taxa cai entre 2 e 3 %, pois os direitos de transferência são substituídos pelo IVA (já incluído no preço de venda).
Um reflexo útil: se a venda incluir mobiliário (cozinha equipada, móveis), podemos deduzir seu valor do preço que serve de base para o cálculo dos direitos. Algumas milhares de euros economizadas, desde que esse mobiliário esteja listado no compromisso.
Garantia do empréstimo imobiliário: o item que ninguém orça corretamente
O banco que concede um crédito imobiliário exige uma garantia. Esse item é frequentemente mencionado de passagem nas simulações, embora possa representar um montante considerável.
Fiança, hipoteca ou privilégio de credor de bens
Existem três mecanismos, e seus custos divergem significativamente. A escolha da garantia impacta diretamente o orçamento total da aquisição.
- A fiança (tipo Crédito Habitação): sem ato notarial adicional. Uma parte da quantia paga pode ser restituída ao final do empréstimo. É o mecanismo menos custoso na maioria dos casos.
- A hipoteca convencional: requer um ato notarial dedicado, com seus próprios emolumentos e impostos. Em caso de revenda antes do término do crédito, também será necessário pagar a liberação.
- O privilégio de credor de bens (agora chamado de hipoteca legal especial do credor de bens): mais barato que a hipoteca clássica, mas limitado a bens existentes, não ao novo em VEFA.
Os retornos variam nesse ponto conforme os bancos e as regiões, mas o custo adicional de uma hipoteca em comparação a uma fiança pode atingir várias milhares de euros em uma compra padrão.
Taxas de abertura de crédito e seguro do mutuário: duas linhas a negociar
O banco cobra taxas de abertura para a análise do empréstimo. Esse montante geralmente varia entre algumas centenas e mil euros. É um dos raros itens onde a negociação ainda é possível, especialmente se você apresentar um bom dossiê ou se fizer valer a concorrência entre instituições.
O seguro do mutuário, por outro lado, pesa durante toda a duração do crédito. Seu custo total frequentemente supera o das taxas de notário em um empréstimo longo. Desde a lei Lemoine, é possível trocar de seguro a qualquer momento, o que permite renegociar esse item mesmo após a assinatura.
Custo real de uma compra imobiliária: tabela resumo por tipo de imóvel
| Item de despesas | Antigo | Novo / VEFA |
|---|---|---|
| Direitos de transferência (DMTO) | 7-8 % do preço | Incluído no IVA (taxas reduzidas a 2-3 %) |
| Emolumentos do notário | Tabela nacional por faixas | Tabela idêntica |
| Taxas de agência | Variável (custo do comprador ou vendedor) | Geralmente incluído |
| Garantia do empréstimo | Fiança ou hipoteca | Fiança ou hipoteca (sem PPD em VEFA) |
| Taxas de abertura de crédito | Negociáveis | Negociáveis |
| Seguro do mutuário | Custo durante toda a duração do empréstimo | Idem |
O orçamento total de uma compra supera o preço exibido em 10 a 15 % no imóvel antigo. No novo, a diferença é menor, mas a garantia e o seguro ainda precisam ser provisionados.
O imposto sobre a propriedade, eventuais obras de condomínio votadas antes da venda, ou ainda o custo de uma mudança são acrescentados após a assinatura. Muitas vezes, esquecemos esses itens no plano de financiamento inicial, embora eles mobilizem recursos financeiros desde as primeiras semanas. É melhor integrar uma margem de segurança em sua contribuição do que descobrir esses itens depois.
