Se firma un compromiso a 280 000 euros, se piensa que se ha cerrado el presupuesto, y el notario envía un llamado de fondos que supera el precio mostrado por varias decenas de miles de euros. Este desfase entre el precio de venta y el costo real de la adquisición atrapa cada año a compradores que no han mapeado todos los gastos de antemano.
Según su perfil (primer comprador o no) y su departamento, la factura final varía significativamente, especialmente desde el aumento de los derechos de transmisión aprobados en 2025.
Aumento de los DMTO 2025 y excepción primer comprador: el ítem que lo cambia todo
Desde 2025, la mayoría de los departamentos han incrementado los derechos de transmisión a título oneroso (DMTO). Concretamente, en una compra en el mercado antiguo, estos derechos representan la parte más pesada de los gastos notariales. La tasa aplicable depende del departamento donde se ubica la propiedad, lo que significa que una misma vivienda cuesta más o menos según su ubicación geográfica.
Los primeros compradores que adquieren su residencia principal pueden estar exentos de este aumento. Esta excepción crea una verdadera disparidad de tratamiento: dos compradores frente a la misma propiedad, en el mismo departamento, no pagarán la misma cantidad de derechos. Si usted vende una vivienda para comprar otra, no se beneficia de este dispositivo.
Para anticipar con precisión el impacto de estos DMTO en su presupuesto, se recomienda consultar los consejos inmobiliarios en Capitaine Immo incluso antes de firmar un compromiso.
Gastos notariales en el antiguo y en el nuevo: entender la verdadera distribución
Siempre se habla de “gastos notariales”, pero la remuneración del notario representa solo una fracción menor del total. La mayor parte del monto se destina a impuestos recaudados para el Estado y las entidades locales.
Lo que realmente cubren los gastos de adquisición
- Los derechos de transmisión (DMTO y tasa de publicidad inmobiliaria), que constituyen la mayoría de la suma. Su tasa varía según la antigüedad de la propiedad y el departamento.
- Los emolumentos del notario, regulados por una tarifa nacional por tramos, confirmada hasta 2028. El margen de negociación sobre este ítem es casi nulo.
- Los desembolsos, es decir, los gastos adelantados por el notario para obtener los documentos administrativos (estado hipotecario, catastro, piezas de urbanismo).
En el antiguo, generalmente se llega a un total de 7 a 8 % del precio de la propiedad. En el nuevo o en VEFA, esta tasa cae entre 2 y 3 %, ya que los derechos de transmisión son reemplazados por el IVA (ya incluido en el precio de venta).
Un reflejo útil: si la venta incluye mobiliario (cocina equipada, muebles), se puede deducir su valor del precio que sirve de base para el cálculo de los derechos. Algunos miles de euros ahorrados, siempre que se liste este mobiliario en el compromiso.
Garantía del préstamo hipotecario: el ítem que nadie presupone correctamente
El banco que otorga un crédito hipotecario exige una garantía. Este ítem a menudo se menciona de pasada en las simulaciones, aunque puede representar un monto considerable.
Fianza, hipoteca o privilegio de prestamista de dinero
Existen tres mecanismos, y su costo varía notablemente. La elección de la garantía impacta directamente en el presupuesto global de la adquisición.
- La fianza (tipo Crédit Logement): sin acto notarial adicional. Una parte de la suma pagada puede ser reembolsada al final del préstamo. Es el mecanismo menos costoso en la mayoría de los casos.
- La hipoteca convencional: requiere un acto notarial dedicado, con sus propios emolumentos e impuestos. En caso de reventa antes de la finalización del crédito, también habrá que pagar la cancelación.
- El privilegio de prestamista de dinero (ahora llamado hipoteca legal especial del prestamista de dinero): más barato que la hipoteca clásica, pero limitado a propiedades existentes, no a las nuevas en VEFA.
Los retornos varían en este punto según los bancos y las regiones, pero el sobrecosto de una hipoteca en comparación con una fianza puede alcanzar varios miles de euros en una compra estándar.
Gastos de dossier bancario y seguro de crédito: dos líneas a negociar
El banco cobra gastos de dossier por la tramitación del préstamo. Este monto suele estar entre unos cientos y un millar de euros. Es uno de los pocos ítems donde la negociación sigue siendo posible, especialmente si presenta un buen dossier o si juega con la competencia entre entidades.
El seguro de crédito, en cambio, pesa durante toda la duración del préstamo. Su costo total frecuentemente supera el de los gastos notariales en un préstamo largo. Desde la ley Lemoine, se puede cambiar de seguro en cualquier momento, lo que permite renegociar este ítem incluso después de la firma.
Costo real de una compra inmobiliaria: tabla resumen por tipo de propiedad
| Ítem de gastos | Antiguo | Nuevo / VEFA |
|---|---|---|
| Derechos de transmisión (DMTO) | 7-8 % del precio | Incluido en el IVA (gastos reducidos a 2-3 %) |
| Emolumentos del notario | Tarifa nacional por tramos | Tarifa idéntica |
| Gastos de agencia | Variable (carga del comprador o vendedor) | Generalmente incluidos |
| Garantía de préstamo | Fianza o hipoteca | Fianza o hipoteca (sin PPD en VEFA) |
| Gastos de dossier bancario | Negociables | Negociables |
| Seguro de crédito | Costo durante toda la duración del préstamo | Idem |
El presupuesto total de una compra supera el precio mostrado en un 10 a 15 % en el antiguo. En el nuevo, la diferencia es menor, pero la garantía y el seguro siguen siendo a provisionar.
El impuesto sobre la propiedad, los posibles trabajos de copropiedad aprobados antes de la venta, o el costo de una mudanza se añaden después de la firma. A menudo se olvidan en el plan de financiación inicial, aunque movilizan tesorería desde las primeras semanas. Es mejor integrar un margen de seguridad en su aporte que descubrir estos ítems después.
